Comprar casa con criptomonedas en México: lo que dice la ley

Sí se puede comprar una casa con criptomonedas en México si el vendedor acepta, pero la ley no la trata como un pago en dinero. Las criptomonedas no son moneda de curso legal, así que nadie está obligado a recibirlas; si pagas con ellas, el contrato puede quedar como permuta. Ante notario, una operación de 8,025 UMA o más (941,412.75 pesos en 2026) obliga a identificar la forma de pago, y la entrega de criptomonedas puede generar impuestos para quien las da.

Por qué no es lo mismo que pagar en pesos

Banco de México lo dejó por escrito desde su advertencia de 2014: los activos virtuales no son moneda de curso legal, tampoco son divisas, no tienen poder liberatorio de obligaciones de pago y los comercios y demás personas no están obligados a aceptarlos. En junio de 2021, Banxico, Hacienda y la CNBV reiteraron que las instituciones financieras del país no están autorizadas a ofrecer operaciones con activos virtuales.

Eso tiene dos consecuencias prácticas. La primera: comprar con criptomonedas depende por completo de que el vendedor quiera recibirlas. La segunda: un banco no puede recibir bitcoin como parte de la operación, así que esa parte del pago queda fuera de cualquier crédito hipotecario.

Compraventa o permuta

El Código Civil Federal define la compraventa como el contrato en el que una parte transfiere una cosa y la otra paga “un precio cierto y en dinero” (artículo 2248). Si el precio se paga parte en dinero y parte con otra cosa, el artículo 2250 decide: es venta cuando la parte en dinero es igual o mayor; si es menor, el contrato es una permuta, en la que cada parte “se obliga a dar una cosa por otra” (artículo 2327).

Una casa pagada solo con criptomonedas encaja mejor en la permuta. Un detalle importante: los derechos reales sobre un inmueble se rigen por el derecho del lugar donde está ubicado (artículo 13 del mismo código), así que el notario aplicará también la legislación del estado. Las reglas federales sirven como referencia, no como respuesta final para tu caso.

Qué revisa el notario

La Ley Federal para la Prevención e Identificación de Operaciones con Recursos de Procedencia Ilícita, reformada en julio de 2025, pone tres umbrales que importan en una compra de vivienda. Los montos en pesos usan la UMA de 2026, que el INEGI fijó en 117.31 pesos diarios.

El artículo 32 menciona monedas, billetes, divisas y metales preciosos; no nombra a los activos virtuales. Pero el mismo artículo permite a Hacienda extender la prohibición a bienes fungibles mediante reglas generales, así que conviene preguntar al notario si hay alguna vigente al momento de firmar.

Para el aviso, la ley toma el más alto entre el precio pactado, el valor catastral y el valor comercial del inmueble. Si interviene una inmobiliaria o un desarrollador, también presenta aviso cuando la operación llega a 8,025 UMA (artículo 17, fracción V).

Si conviertes las criptomonedas a pesos antes

Otra forma de hacerlo: el comprador vende sus criptomonedas en una plataforma y paga la casa en pesos, o el vendedor recibe criptomonedas y las vende después. La plataforma de intercambio también es actividad vulnerable (artículo 17, fracción XVI) y debe presentar aviso cuando la operación de un cliente llega a 210 UMA, es decir, 24,635.10 pesos con la UMA de 2026. Con el monto de una casa, la plataforma debe reportar esa conversión.

Si quieres el contexto completo de esas obligaciones, revisa nuestra guía de la ley antilavado y las criptomonedas en México.

Impuestos para quien paga y para quien vende

El Código Fiscal de la Federación considera enajenación “toda transmisión de propiedad” (artículo 14). Cuando entregas criptomonedas a cambio de una casa, también estás enajenando esas criptomonedas: si valían más que lo que pagaste por ellas, hay una ganancia que se calcula con las reglas que explicamos en impuestos de las criptomonedas en México.

Para el vendedor de la casa, nada cambia en lo esencial: la Ley del ISR obliga al notario a calcular y enterar el pago provisional por la enajenación del inmueble (artículo 126). Para eso, la escritura necesita un valor en pesos.

Qué conviene dejar por escrito

• El valor en pesos y el momento de la conversión. El precio de una criptomoneda cambia en minutos; pacten qué cotización y qué hora se toman.
• La forma exacta de entrega: qué activo, qué cantidad y en qué fecha.
• Comprobantes de origen. El notario debe identificar la forma de pago; ten a la mano cómo y cuándo adquiriste las criptomonedas.
• Qué pasa si la transferencia no llega o llega incompleta, antes de entregar la posesión.